Говоря простым языком, если вы купили объект, претерпевший изменения, или самостоятельно внесли какие-либо дополнения (надстроили, изменили внутреннее пространство, пристроили, снесли и возвели новый и т.п.) без получения на это соответствующих разрешений и согласований с органами исполнительной власти, то данный объект будет считаться незаконно построенным т.е. объектом самовольного строительства (самострой).
Большинство исков в Москве о признании права собственности недействительным подает Департамент городского имущества (ДГИ) и Правительство Москвы. Снос самовольных объектов капитального строительства осуществляется за счет ответчика Государственными бюджетными учреждениями города Москвы Автомобильные дороги, если данный объект не отнесен к объектам культурного наследия. Если объект имеет статус культурного наследия, то приведение здания в состояние до нарушения права осуществляется государственными учреждениями города Москвы, получившими в соответствии с законодательством об охране объектов культурного наследия право на проведение соответствующих работ.
Признаки объекта самовольного строительства в Москве
За долгие годы работы с объектами недвижимости нами были определены самые распространённые варианты, при которых объект был признан, как самострой:
- в договоре на аренду земельного участка отсутствует право на строительство нового или реконструкцию уже существующего объекта;
- земельный участок был предоставлен для использования объектов некапитального строительства;
- при использовании земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования;
- отсутствует исходно-разрешительная и проектная документация, которая прошла экспертизу, а соответственно и разрешение на строительство;
- имеется разрешение на строительство, но отсутствует акт ввода в эксплуатацию.
Условия сохранения незаконных построек
Если ваш объект попадает под один из вышеперечисленных признаков или по иным причинам признан самовольной постройкой и в отношении него началось судебное делопроизводство, то вам необходимо предпринять грамотные и взвешенные решения, в противном случае данный объект будет демонтирован или попросту снесен. Обязательными условиями сохранения вашего жилого или нежилого здания в соответствии с действующим законодательством являются:
- в день обращения в суд объект должен соответствовать градостроительным, строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам;
- сохранение объекта не должно нарушать права других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Чтобы судья мог принять решение о сохранении самовольной постройки ему понадобиться экспертное мнение, которое будет обосновано специальными знаниями в области строительства, т.е. оценка о соответствии выше перечисленным условиям данного объекта. В результате чего судом назначается судебная строительно-техническая экспертиза объекта самовольного строительства и как правило перед экспертами ставятся вопросы.
Вопросы на экспертизу по самовольной постройке
Ниже представлены самые популярные вопросы для судебной строительно-технической экспертизы самовольной постройки из нашей практики:
- Установить, в результате каких работ (новое строительство, реконструкция) возникла пристройка с зданию, расположенного по адресу: г. Москва, ...?
- Какие помещения и какой площади возникли в результате проведенных работ (с учетом данных технических документов ГБУ МосгорБТИ)?
- Являются ли вновь созданные жилые или нежилые помещения объектами недвижимости?
- Соответствует ли вновь созданные помещения в здании градостроительным и строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам?
- Создают ли вновь созданные помещения угрозу жизни и здоровью граждан?
- Являются ли допущенные нарушения устранимыми?
- Возможно ли приведение здания по адресу: г. Москва, ... в первоначальное состояние путем сноса (демонтажа) пристройки без нанесения несоразмерного ущерба зданию?
- Создают ли вновь созданные помещения угрозу жизни и здоровью граждан?
- Возможна ли эксплуатация здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: г. Москва, ...?
- Расположен ли объект в границах территории существующей улично-дорожной сети, в территории объединенных охранных зон, в зоне охраны памятников истории и культуры, в зоне охраняемого культурного слоя, в зоне охраняемого ландшафта, в заповедной зоне?
- Является ли здание, расположенное по адресу: г. Москва, у... объектом капитального либо некапитального строительства?
- Изменились ли технические параметры объекта (площадь, строительный объем, высота, площадь застройки, этажность и т.п.)? Если объект был изменен, то за счет какого вида работ произошли эти изменения реконструкция или новое строительство?
- Является ли объект капитальным, т.е. перемещение, которого без несоразмерного ущерба невозможно?
- Соответствует ли объект градостроительным и строительным, пожарным, экологическим, гигиеническим нормам и правилам?
- Создает ли объект угрозу жизни и здоровью гражданам?
- Возможно ли приведение объекта в первоначальное состояние?
- Если приведение объекта возможно в первоначальное состояние, то какие работы при этом необходимо выполнить?
Что делать если на вас подали иск в суд?
На данном этапе вы имеете право подать ходатайство с перечнем компаний, которые вы считаете компетентными в решении данных вопросов, а также указать перечень вопросов, которые вы считаете необходимыми для отражения в данной экспертизе (ч. 3, ст. 82 АПК РФ; ч. 2, ст. 79, ГПК РФ). При выборе экспертной организации советуем тщательно изучить квалификацию экспертов и регалии смой компании, а также опыт работы с такими объектами, так как вопрос о соответствии и угрозе является достаточно сложным и многогранным. Примером может послужить отсутствие разрешения на строительство, что на первый взгляд для неопытных экспертов будет являться нарушением ст. 51 ГрК РФ, а в свою очередь и нарушением градостроительных норм и правил. Но компетентные специалисты считают, что данное условие должен регулировать административный аппарат и оно никаким образом не относиться к предмету независимой строительной экспертизы, что объект должен рассматриваться на соответствие нормам и правилам как фактически индивидуальный, т.е. должен рассматриваться вопрос о правилах использования объекта, ширине коридоров и эвакуационных выходов, наличия необходимых помещений, соответствующих функциональному назначению и т.п. Ведь даже в Постановлении Пленума ВС/ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 в п. 26 указано, что отсутствие разрешения на строительство не может быть основанием для отказа в признании права собственности.
Важно! Подводя итоги, мы хотели бы обратить ваше внимание на то, что необходимо выбирать компетентную организацию, в которой имеются квалифицированные эксперты с опытом работы с объектами самовольного строительства, в которой вам смогут помочь правильно составить вопросы и дать совет в дальнейших действиях сохранения вашего объекта.
Обременения на собственника объекта самостроя
- Отсутствие возможности продажи объекта;
- Отсутствие сдачи в аренду объекта;
Экспертиза самовольной постройки для суда в "РЕКРО"
Центр строительной экспертизы «РЕКРО» предлагает услугу по независимой экспертизе и оценке несанкционированно построенных объектов для суда. Наши эксперты оперативно проведут натурный осмотр вашего объекта и дадут рекомендации по устранению нарушений и дефектов для получения положительного заключения.
- Бесплатную консультацию по вашему вопросу;
- Помощь в составлении ходатайства;
- Оценку возможности сохранения объекта;
- Объективную оценку стоимости выполнения данного вида работ.
Стоимость и сроки проведения экспертизы самостроя в 2023 году
Стоимость проведения судебной строительно-технической экспертизы самовольной постройки зависит от географического расположения объекта, его размеров и конфигурации, назначения здания и множества других факторов.
Задать свои вопросы экспертам, уточнить окончательные цены и другие подробности процедуры можно во время бесплатной консультации. Оставьте заявку на сайте или свяжитесь с нашим специалистом по телефону.
Услуга | Описание |
---|---|
Консультация эксперта, ответы на вопросы, предварительная оценка | Бесплатно |
Выезд в пределах МКАД |
от 5 000 руб. |
Стоимость независимой экспертизы | от 50 000 руб. |
Сроки выполнения | от 15 рабочих дней |
Документы | Заключение эксперта |