Судебная экспертиза самовольной постройки

Говоря простым языком, если вы купили объект, претерпевший изменения, или самостоятельно внесли какие-либо дополнения (надстроили, изменили внутреннее пространство, пристроили, снесли и возвели новый и т.п.) без получения на это соответствующих разрешений и согласований с органами исполнительной власти, то данный объект будет считаться незаконно построенным т.е. объектом самовольного строительства (самострой).

Большинство исков в Москве о признании права собственности недействительным подает Департамент городского имущества (ДГИ) и Правительство Москвы. Снос самовольных объектов капитального строительства осуществляется за счет ответчика Государственными бюджетными учреждениями города Москвы Автомобильные дороги, если данный объект не отнесен к объектам культурного наследия. Если объект имеет статус культурного наследия, то приведение здания в состояние до нарушения права осуществляется государственными учреждениями города Москвы, получившими в соответствии с законодательством об охране объектов культурного наследия право на проведение соответствующих работ.

Признаки объекта самовольного строительства

За долгие годы работы с объектами недвижимости нами были определены самые распространённые варианты, при которых объект был признан, как самострой:

• в договоре на аренду земельного участка отсутствует право на строительство нового или реконструкцию уже существующего объекта;
• земельный участок был предоставлен для использования объектов некапитального строительства;
• при использовании земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования;
• отсутствует исходно-разрешительная и проектная документация, которая прошла экспертизу, а соответственно и разрешение на строительство;
• имеется разрешение на строительство, но отсутствует акт ввода в эксплуатацию.

Условия сохранения незаконных построек

Если ваш объект попадает под один из вышеперечисленных признаков или по иным причинам признан самовольной постройкой и в отношении него началось судебное делопроизводство, то вам необходимо предпринять грамотные и взвешенные решения, в противном случае данный объект будет демонтирован. Обязательными условиями сохранения вашего жилого или нежилого здания в соответствии с действующим законодательством являются:

1. в день обращения в суд объект должен соответствовать градостроительным, строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам;
2. сохранение объекта не должно нарушать права других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Чтобы судья мог принять решение о сохранении ему понадобиться экспертное мнение, которое будет обосновано специальными знаниями в области строительства, т.е. оценка о соответствии выше перечисленным условиям данного объекта. В результате чего судом назначается судебная строительно-техническая экспертиза объекта самовольного строительства и как правило перед экспертами ставятся вопросы.

Вопросы на экспертизу по самовольной постройке

Ниже представлены самые популярные вопросы для судебной строительно-технической экспертизы самовольной постройки из нашей практики:

• Установить, в результате каких работ (новое строительство, реконструкция) возникла пристройка с зданию, расположенного по адресу: г. Москва, ...?
• Какие помещения и какой площади возникли в результате проведенных работ (с учетом данных технических документов ГБУ МосгорБТИ)?
• Являются ли вновь созданные жилые или нежилые помещения объектами недвижимости?
• Соответствует ли вновь созданные помещения в здании градостроительным и строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам?
• Создают ли вновь созданные помещения угрозу жизни и здоровью граждан?
• Являются ли допущенные нарушения устранимыми?
• Возможно ли приведение здания по адресу: г. Москва, ... в первоначальное состояние путем сноса (демонтажа) пристройки без нанесения несоразмерного ущерба зданию?
• Создают ли вновь созданные помещения угрозу жизни и здоровью граждан?
• Возможна ли эксплуатация здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: г. Москва, ...?
• Расположен ли объект в границах территории существующей улично-дорожной сети, в территории объединенных охранных зон, в зоне охраны памятников истории и культуры, в зоне охраняемого культурного слоя, в зоне охраняемого ландшафта, в заповедной зоне?
• Является ли здание, расположенное по адресу: г. Москва, у... объектом капитального либо некапитального строительства?
• Изменились ли технические параметры объекта (площадь, строительный объем, высота, площадь застройки, этажность и т.п.)? Если объект был изменен, то за счет какого вида работ произошли эти изменения реконструкция или новое строительство?
• Является ли объект капитальным, т.е. перемещение, которого без несоразмерного ущерба невозможно?
• Соответствует ли объект градостроительным и строительным, пожарным, экологическим, гигиеническим нормам и правилам?
• Создает ли объект угрозу жизни и здоровью гражданам?
• Возможно ли приведение объекта в первоначальное состояние?
• Если приведение объекта возможно в первоначальное состояние, то какие работы при этом необходимо выполнить?

Что делать если на вас подали иск?

На данном этапе вы имеете право подать ходатайство с перечнем компаний, которые вы считаете компетентными в решении данных вопросов, а также указать перечень вопросов, которые вы считаете необходимыми для отражения в данной экспертизе (ч. 3, ст. 82 АПК РФ; ч. 2, ст. 79, ГПК РФ). При выборе экспертной организации советуем тщательно изучить квалификацию экспертов и регалии смой компании, а также опыт работы с такими объектами, так как вопрос о соответствии и угрозе является достаточно сложным и многогранным. Примером может послужить отсутствие разрешения на строительство, что на первый взгляд для неопытных экспертов будет являться нарушением ст. 51 ГрК РФ, а в свою очередь и нарушением градостроительных норм и правил. Но компетентные специалисты считают, что данное условие должен регулировать административный аппарат и оно никаким образом не относиться к предмету строительной экспертизы, что объект должен рассматриваться на соответствие нормам и правилам как фактически индивидуальный, т.е. должен рассматриваться вопрос о правилах использования объекта, ширине коридоров и эвакуационных выходов, наличия необходимых помещений, соответствующих функциональному назначению и т.п. Ведь даже в Постановлении Пленума ВС/ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 в п. 26 указано, что отсутствие разрешения на строительство не может быть основанием для отказа в признании права собственности.

Подводя итоги, мы хотели бы обратить ваше внимание на то, что необходимо выбирать компетентную организацию, в которой имеются квалифицированные эксперты с опытом работы с объектами самовольного строительства, в которой вам смогут помочь правильно составить вопросы и дать совет в дальнейших действиях сохранения вашего объекта.

Обременения на собственника объекта самостроя

• Отсутствие возможности продажи объекта;
• Отсутствие сдачи в аренду объекта;

Экспертиза самовольной постройки в "РЕКРО"

1. Бесплатную консультацию по вашему вопросу;
2. Помощь в составлении ходатайства;
3. Оценку возможности сохранения объекта;
4. Объективную оценку стоимости выполнения данного вида работ.