Судебная экспертиза признания права собственности

Говоря простым языком, если вы купили объект, претерпевший изменения, или самостоятельно внесли какие-либо дополнения (надстроили, изменили внутреннее пространство, пристроили, снесли и возвели новый и т.п.) без получения на это соответствующих разрешений и согласований с органами исполнительной власти, то данный объект будет считаться незаконно построенным т.е. объектом самовольного строительства.

Большинство исков в Москве о признании права собственности недействительным подает Департамент городского имущества (ДГИ) и Правительство Москвы. Снос самовольных объектов капитального строительства осуществляется за счет ответчика Государственными бюджетными учреждениями города Москвы Автомобильные дороги, если данный объект не отнесен к объектам культурного наследия. Если объект имеет статус культурного наследия, то приведение здания в состояние до нарушения права осуществляется государственными учреждениями города Москвы, получившими в соответствии с законодательством об охране объектов культурного наследия право на проведение соответствующих работ.

Признаки объекта самовольного строительства

За долгие годы работы с объектами недвижимости нами были определены самые распространённые варианты, при которых объект был признан, как самострой:

• в договоре на аренду земельного участка отсутствует право на строительство нового или реконструкцию уже существующего объекта;
• земельный участок был предоставлен для использования объектов некапитального строительства;
• при использовании земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования;
• отсутствует исходно-разрешительная и проектная документация, которая прошла экспертизу, а соответственно и разрешение на строительство;
• имеется разрешение на строительство, но отсутствует акт ввода в эксплуатацию.

Условия сохранения незаконных построек

Если ваш объект попадает под один из вышеперечисленных признаков или по иным причинам признан самовольной постройкой и в отношении него началось судебное делопроизводство, то вам необходимо предпринять грамотные и взвешенные решения, в противном случае данный объект будет демонтирован. Обязательными условиями сохранения вашего здания в соответствии с действующим законодательством являются:

1. в день обращения в суд объект должен соответствовать градостроительным, строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам;
2. сохранение объекта не должно нарушать права других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Чтобы судья мог принять решение о сохранении ему понадобиться экспертное мнение, которое будет обосновано специальными знаниями в области строительства, т.е. оценка о соответствии выше перечисленным условиям данного объекта. В результате чего судом назначается судебная строительно-техническая экспертиза и как правило перед экспертами ставятся следующие вопросы:

1. Изменились ли технические параметры объекта (площадь, строительный объем, высота, площадь застройки, этажность и т.п.)? Если объект был изменен, то за счет какого вида работ произошли эти изменения реконструкция или новое строительство?
2. Является ли объект капитальным, т.е. перемещение, которого без несоразмерного ущерба невозможно?
3. Соответствует ли объект градостроительным и строительным, пожарным, экологическим, гигиеническим нормам и правилам?
4. Создает ли объект угрозу жизни и здоровью гражданам?
5. Возможно ли приведение объекта в первоначальное состояние?
6. Если приведение объекта возможно в первоначальное состояние, то какие работы при этом необходимо выполнить?

Что делать если на вас подали иск

На данном этапе вы имеете право подать ходатайство с перечнем компаний, которые вы считаете компетентными в решении данных вопросов, а также указать перечень вопросов, которые вы считаете необходимыми для отражения в данной экспертизе (ч. 3, ст. 82 АПК РФ; ч. 2, ст. 79, ГПК РФ). При выборе экспертной организации советуем тщательно изучить квалификацию экспертов и регалии смой компании, а также опыт работы с такими объектами, так как вопрос о соответствии и угрозе является достаточно сложным и многогранным. Примером может послужить отсутствие разрешения на строительство, что на первый взгляд для непотных экспертов будет являться нарушением ст. 51 ГрК РФ, а в свою очередь и нарушением градостроительных норм и правил. Но компетентные специалисты считают, что данное условие должен регулировать административный аппарат и оно никаким образом не относиться к предмету строительной экспертизы, что объект должен рассматриваться на соответствие нормам и правилам как фактически индивидуальный, т.е. должен рассматриваться вопрос о правилах использования объекта, ширине коридоров и эвакуационных выходов, наличия необходимых помещений, соответствующих функциональному назначению и т.п. Ведь даже в Постановлении Пленума ВС/ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 в п. 26 указано, что отсутствие разрешения на строительство не может быть основанием для отказа в признании права собственности.

Подводя итоги, мы хотели бы обратить ваше внимание на то, что необходимо выбирать компетентную организацию, в которой имеются квалифицированные эксперты с опытом работы с объектами самовольного строительства, в которой вам смогут помочь правильно составить вопросы и дать совет в дальнейших действиях сохранения вашего объекта.

Какие обременения накладываются на собственника объекта самовольного строительства?

• Отсутствие возможности продажи объекта;
• Отсутствие сдачи в аренду объекта;

Что вы получите при обращении в нашу компанию

1. Бесплатную консультацию по вашему вопросу;
2. Помощь в составлении ходатайства;
3. Оценку возможности сохранения объекта;
4. Объективную оценку стоимости выполнения данного вида работ.