Проект на реконструкцию здания

Когда требуется проект на реконструкцию здания и для каких объектов

Согласно Градостроительному кодексу РФ, реконструкция связана с изменением параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема, иных показателей), а также с заменой и (или) восстановлением несущих конструкций и систем инженерно‑технического обеспечения, за исключением их замены на аналогичные при капитальном ремонте.

Разработка проектной документации на реконструкцию, как правило, требуется в следующих ситуациях:

Проект реконструкции разрабатывается для различных типов объектов: жилых домов, коттеджей, административных зданий, торговых и офисных центров, складов и промышленных предприятий. Любые работы, затрагивающие несущие конструкции и безопасность, требуют разработки проектной документации, а для ряда объектов – прохождения государственной или негосударственной экспертизы в соответствии со ст. 49 ГрК РФ.

Что входит в проектную документацию для реконструкции

Архитектурные и планировочные решения

На данном этапе формируются архитектурный облик здания и проектируемое внутреннее функционально‑планировочное решение. Архитектурные решения принимаются с учетом требуемых функциональных зон, параметров эксплуатации объекта и требований действующих норм. В состав раздела входят:

• чертежи фасадов до и после реконструкции.
• поэтажные планы с отображением существующего и проектируемого состояния.
• ведомости отделочных материалов и решений по наружной и внутренней отделке.
• решения по естественному освещению и инсоляции, при необходимости – светотехнические расчеты.

Конструктивные решения и усиление

В составе проектной документации для реконструкции здания раздел «Конструктивные решения» описывает расчетную работу несущих конструкций, а также мероприятия по их усилению и замене при необходимости. В проект на реконструкцию включаются, в том числе:

• Расчетные схемы и результаты расчета несущих конструкций с учетом новых нагрузок.
• Решения по усилению фундаментов (например, устройство железобетонных банкеток, буроинъекционные сваи, закрепление грунтов), вертикальных элементов и перекрытий.
• Узлы усиления проемов, перемычек, вставок в несущих стенах при изменении планировки.
• Мероприятия по повышению пространственной жесткости здания.

Инженерные системы

В проектной документации на реконструкцию здания разделы по инженерным системам фиксируют принимаемые технические решения по отоплению, вентиляции, кондиционированию, водоснабжению, водоотведению, электроснабжению и слаботочным системам с учетом новых нагрузок и требований норм. В состав проекта реконструкции обычно входят:

• Теплотехнические расчеты и решения по системам отопления, вентиляции и кондиционирования с учётом изменённых параметров ограждающих конструкций и остекления.
• Проекты систем водоснабжения и водоотведения с учетом изменения числа санитарных приборов, этажности и напоров (насосные установки, при необходимости – сололифты).
• Решения по электроснабжению и слаботочным системам, включая увеличение выделенной мощности, структурированные кабельные сети, системы контроля доступа и видеонаблюдения.
• Мероприятия по приведению инженерных систем в соответствие с требованиями технических регламентов и норм пожарной безопасности.

Мероприятия по организации строительства и безопасности

В составе проектной (проектно‑технической) документации на реконструкцию здания разрабатываются решения по безопасной организации строительно‑монтажных работ, учитывая, что они часто выполняются в условиях плотной городской застройки, на территории действующего предприятия или в частично эксплуатируемом здании. В этот раздел, как правило, входят:

• Проект организации строительства (ПОС)
  ПОС определяет порядок организации строительной площадки и последовательность производства работ. В него включаются календарный план (график выполнения работ), стройгенплан с обозначением границ площадки, мест установки грузоподъемных механизмов, зон складирования, путей движения техники и точек подключения к временным инженерным сетям.
• Решения по производству работ в стесненных условиях
  Описывается, каким образом будут выполняться работы в ограниченных габаритах и при соседстве с эксплуатируемыми помещениями: выбор малошумных и маловибрационных технологий (например, алмазное бурение и резка вместо отбойных молотков), применение временных страховочных стоек, подкосов, разгрузочных рам при замене или усилении несущих стен и колонн.
• Мониторинг технического состояния зданий и конструкций
  Определяются мероприятия по мониторингу состояния конструкций реконструируемого здания и соседних объектов: точки наблюдения, перечень контролируемых параметров (осадки, раскрытие трещин и т. п.), периодичность контрольных измерений и порядок фиксации результатов.
• Мероприятия по пожарной безопасности на период работ
  Устанавливаются требования к временным путям эвакуации, размещению первичных средств пожаротушения, организации огневых работ, устройству временных электроустановок и действиям персонала при возникновении пожара.
• Мероприятия по охране труда и технике безопасности
  Проектируются системы строительных лесов и подмостей, защитно‑улавливающих сеток, ограждений опасных зон, точек крепления страховочных систем. Предусматривается временное освещение рабочих мест, проходов и опасных участков, а также установка защитных ограждений и козырьков для пешеходов при расположении здания вблизи тротуаров.
• Мероприятия по охране окружающей среды
  Определяются объемы строительного мусора и схема его вывоза, применение пылезащитных экранов и сеток на фасадах, режим ограничений по шумным работам (например, в ночное время), а также иные меры по снижению негативного воздействия на окружающую среду и население.
• Организация движения транспорта и обеспечение безопасности пешеходов
  Разрабатываются решения по размещению въездов и выездов строительной техники, установке временных дорожных знаков, схемам движения транспорта, обустройству временных пешеходных галерей и безопасных маршрутов движения людей в зоне строительства.

Какие исходные данные нужны для проектирования реконструкции

Для разработки проектной документации на реконструкцию здания Заказчику, как правило, необходимо подготовить следующий комплект исходных данных:

1. Задание на проектирование, утвержденное Заказчиком, с указанием целей реконструкции, требуемых изменений и ограничений по бюджету и срокам.
2. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) либо иная градостроительная документация, определяющая допустимые параметры застройки, ограничения и обременения участка.
3. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости и земельный участок (выписка из ЕГРН, договоры, акты и т. п.).
4. Технические условия на подключение (или изменение параметров подключения) к сетям инженерно‑технического обеспечения: электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, газоснабжение и другие системы при необходимости.
5. Результаты инженерных изысканий (геодезические, геологические, при необходимости – экологические, гидрометеорологические и др.), выполненные в установленном порядке.
6. Технический паспорт здания и архивные проектные материалы, если они сохранились: планы, разрезы, конструктивные схемы, исполнительная документация.
7. Результаты технического обследования строительных конструкций (техническое заключение о техническом состоянии здания и возможности дальнейшей эксплуатации), подготовленные в соответствии с действующими стандартами на обследование.
   
   При реализации реконструкции за счет бюджетных средств или в рамках государственных контрактов дополнительно могут потребоваться:
8. Решения и распорядительные документы о подготовке проектной документации и финансировании работ.
9. Лимиты финансирования и (или) сводный сметный расчет стоимости строительства (при наличии), используемые для обоснования проектных решений и бюджетных параметров проекта.

Нормативная база для подготовки проектной документации

При подготовке проектной документации на реконструкцию мы руководствуемся действующими нормативными документами, в том числе:

• Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) – определяет понятие реконструкции, требования к составу проектной документации, случаям обязательной экспертизы и выдаче разрешений на строительство/реконструкцию.
• Федеральный закон № 384‑ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» – устанавливает обязательные требования к безопасности зданий и сооружений, которые учитываются при выборе проектных решений.
• Федеральный закон № 123‑ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» – задает минимальные требования пожарной безопасности к объемно‑планировочным, конструктивным решениям и инженерным системам.
• Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» – регламентирует состав разделов проектной документации и требования к их содержанию для объектов реконструкции.
• Постановление Правительства РФ № 145 – устанавливает порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
• ГОСТ 27751‑2014 «Надежность строительных конструкций и оснований» – применяется при расчете и обосновании надежности несущих конструкций и оснований.
• ГОСТ 31937‑2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» – определяет порядок обследования и мониторинга технического состояния зданий, в том числе перед реконструкцией и в процессе работ.
• ГОСТ Р 21.101‑2026 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации» – задает единые требования к составу и оформлению проектной и рабочей документации.

Перечень применяемых нормативных документов уточняется в зависимости от типа объекта, его функционального назначения и региона строительства, а также с учетом актуальных редакций законов, технических регламентов, сводов правил и стандартов.

Чек-лист: как подготовиться к разработке проекта реконструкции здания

1. Определите цели реконструкции: надстройка, пристройка, изменение назначения, усиление конструкций, модернизация инженерных систем.
2. Подготовьте правоустанавливающие документы на объект и земельный участок.
3. Соберите имеющиеся чертежи и архивные материалы.
4. Организуйте обследование здания и получите техническое заключение.
5. Определите предполагаемые новые нагрузки (оборудование, людей, изменение планировки, изменения конструктивных решений).
6. Запросите технические условия на дополнительные мощности, если они необходимы.
7. Уточните, требуется ли государственная или негосударственная экспертиза проектной документации для вашего объекта в соответствии со ст. 49 ГрК РФ.
8. Согласуйте состав проектной и рабочей документации (ПД, РД), формат результата и порядок авторского сопровождения.
9. Назначьте ответственного со стороны заказчика для оперативных согласований и предоставления данных по ходу работы.