Проект перепланировки нежилого помещения

Когда требуется проект перепланировки нежилого помещения

Перепланировка нежилого помещения дает возможность адаптировать пространство под конкретные нужды. Но любое изменение стен, дверных проемов или инженерных сетей требует соблюдения законодательных норм. Без грамотно оформленного проекта и его согласования объект может превратиться в юридическую и финансовую обузу.

Рассмотрим сценарии, когда без проекта не обойтись.

Какие документы нужны для заказа проекта перепланировки

Подготовка проектной документации начинается со сбора исходно-разрешительного пакета. Потому что проектировщику нужно понимать конструктивные особенности здания и юридический статус объекта. Весь перечень можно разделить на три основные группы.

Правоустанавливающие и идентификационные документы

Они подтверждают, что заказчик имеет право распоряжаться помещением и вносить в него изменения.

• Выписка из ЕГРН (актуальная), подтверждающая право собственности. Если помещение в аренде, потребуется копия договора аренды и официальное согласие собственника на проведение перепланировки.
• Реквизиты собственника: для юридических лиц — карточка предприятия (ИНН, ОГРН, устав), для физических — паспортные данные.

Если заказом проекта и общением с инстанциями занимается не сам владелец, а нанятый специалист или сотрудник компании, то нужна доверенность.

Техническая документация на помещение

Без этих данных проектировщик не сможет точно «привязать» новые перегородки к существующим осям здания.

• Технический паспорт БТИ. План должен соответствовать текущему состоянию «в натуре», иначе сначала придется узаконивать старые изменения.
• Если перепланировка сложная и затрагивает несущие конструкции, проектировщику могут понадобиться чертежи из архива застройщика или города, чтобы рассчитать допустимые нагрузки.
• Справка о состоянии здания (форма 5), в которой указывается износ перекрытий и стен.

Техническое задание и исходные данные для инженеров

В ТЗ описывается суть изменений. Оно составляется с проектировщиком. В нем фиксируется: сколько помещений нужно получить, где будут располагаться санузлы, какая мощность электроэнергии требуется, какие системы вентиляции планируются.

Обязателен дизайн-проект, в котором указывается расстановка мебели, перегородок, оборудования. Его нужно предоставить инженеру для перевода в технический язык чертежей.

Специалисты проектной организации обычно выезжают на объект для проведения собственных контрольных замеров, проверки состояния вентиляционных каналов и узлов ввода воды, канализации.

Что входит в проект перепланировки помещений

Проектная документация разделяется на текстовую и графическую части. Каждая страница заверяется подписью главного инженера проекта (ГИП) и печатью организации с допуском СРО.

Текстовая часть, она же пояснительная записка – это «паспорт» проекта, где словами описывается все, что невозможно передать чертежами. Это техзадание, характеристика здания: год постройки, тип перекрытий, материал стен. А также перечень демонтажных и монтажных работ, описание огнестойкости материалов, расчет путей эвакуации и систем пожарной сигнализации. Обязательно фиксируются санитарно-гигиенические нормы: данные об освещенности, вентиляции и уровне шума.

Графическая часть (основные чертежи) – это план помещений до перепланировки, красным цветом отмечаются конструкции и оборудование, которые подлежат сносу. Зеленым цветом (или пунктиром) наносятся новые стены, дверные проемы, лестницы и подиумы. И итоговый чертеж с новой нумерацией комнат и их экспликацией (таблицей площадей и назначений).

Сюда же входят инженерные разделы и узлы – самая технически сложная часть, которая определяет жизнеспособность помещения. Например:

• схема «пирога» пола в душевой или санузле, где детально прорисовывается гидроизоляция с заходом на стены;
• если в несущей стене рубится проем, в проекте будет чертеж металлической рамы (швеллеры, уголки) с расчетом нагрузок;
• трассировка труб от стояков до новых точек водоразбора;
• расчет кратности воздухообмена и схема прокладки воздуховодов;
• расположение щитков, розеток и светильников (часто выносится в отдельный проект, если меняется выделенная мощность).

При необходимости могут быть обозначены дополнительные разделы. Для специфических объектов (стоматологии, производство, общепит) вносятся технологические решения. Здесь указывается расстановка оборудования и циклы производства. Если планируется крыльцо, добавляются чертежи фасада «до» и «после», схема фундамента крыльца и пандуса для маломобильных групп населения. Альбом фотографий объекта до начала работ для сопоставления с проектом.

Какие изменения можно согласовать

Большинство стандартных запросов заказчиков исполнимы, если они опираются на инженерные расчеты.

1. Можно сносить любые перегородки и возводить их из кирпича, пазогребневых плит, пеноблоков или ГКЛ. При использовании тяжелых материалов (кирпич) в проекте обязательно рассчитывается нагрузка на перекрытие.
2. Можно перемещать дверные проемы или создавать арки.
3. Работать с несущими стенами можно, но только на основании Технического заключения от автора проекта здания или специализированного института. Можно обустраивать в стенах проемы шириной 90-120 см с усилением стальной рамой и отверстия для коммуникаций через перекрытия.
4. В нежилых помещениях (в отличие от квартир) нормы мягче — санузел можно расширять за счет площадей другого назначения. Можно изменять месторасположение сантехники в пределах помещения. И обустраивать новые санузлы при условии соблюдения уклона канализации или установки насосных станций.
5. Можно согласовать пробивку дверного проема на месте окна, расширить оконные проемы вниз или в стороны (в пределах допустимых нагрузок), строительство крыльца и пандуса, размещение кондиционеров и вентиляционных решеток на фасаде в специально отведенных местах.
6. Можно согласовать замену старого напольного покрытия на промышленный наливной пол, керамогранит или плитку. А также устройство гидроизоляции, как обязательное условие при создании зон общепита, автомоек или медицинских кабинетов.
7. Если высота потолков позволяет (от 4,5 м и выше), можно согласовать устройство антресоли. Ее площадь не должна превышать 40% от площади помещения, в котором она возводится. Она должна быть выполнена из легких металлоконструкций и не считаться полноценным вторым этажом.

Специфика перепланировки нежилых помещений в МКД

Обычно это первый этаж, где организуются магазины, рестораны, салоны красоты и другие объекты бытового обслуживания. Чтобы пробить проем, расширить окно нужно согласие жильцов МКД. То есть нужно провести Общее собрание собственников и получить не менее 2/3 голосов. Протокол является обязательным приложением к проекту.

Запрещено объединять вытяжку нежилого помещения с общедомовой вентиляцией. Стоки должны идти через отдельный выпуск в городской коллектор, не смешиваясь со стояками квартир. В проекте прописываются мероприятия по звукоизоляции перекрытий. Холодильные агрегаты или станки устанавливаются на виброизолирующие фундаменты, чтобы гул не передавался по стенам в квартиры.

Нежилое помещение в МКД должно иметь минимум один эвакуационный выход, отдельный от жилых подъездов. Использовать лестничные клетки жильцов, например, для разгрузки товара, запрещено. В проекте четко разграничиваются пути эвакуации сотрудников, посетителей и жильцов дома.

В отличие от административных зданий перепланировки в МКД курирует Государственная жилищная инспекция (ГЖИ). Это орган со строгими регламентами. Приемка работ после завершения перепланировки проходит с выездом инспектора, который сверяет каждый сантиметр с утвержденным проектом. Отдельным направлением является проект перепланировки квартиры, выполняемый для согласования изменений в жилых помещениях.

Вопрос-ответ

В чем разница между перепланировкой и реконструкцией, и почему это важно?

Перепланировка происходит внутри помещения. Реконструкция — это изменение здания: надстройка этажа, пристройка дополнительного помещения на фундаменте или замена несущих конструкций. Для реконструкции надо получить разрешение на строительство, пройти государственную экспертизу и ввод здания в эксплуатацию. Стоимость проекта перепланировки помещений дешевле и согласовывать его в разы быстрее.

Обязательно ли нанимать проектную организацию с СРО или можно заказать чертежи у частного инженера?

Частник может сделать проект не хуже организации, но юридической силы его чертежи не имеют. Для согласования в госорганах принимается только проект, выпущенный организацией, состоящей в СРО.