Возведенные здания или сооружения могут быть признаны объектами недвижимости только после комплексного исследования экспертной организацией на предмет капитальности. Так как понятие «объекта недвижимости» является правовой категорией, а определение капитальности лежит в компетенции экспертов строителей. В современной правоприменительной практике без экспертного заключения невозможно установить является ли Ваш объект недвижимым имуществом, а если такое случилось, то Ваши шансы оспорить данное решение весьма велики.
Отличия и сходства понятий «капитального объекта» и «недвижимости»
В экспертной практике термины «объект капитального строительства» и «объект недвижимого имущества» довольно близки, но не тождественны. Довольно подробное объяснение по данному вопросу представлено в Письме Минэкономразвития России от «12» февраля 2020 г. №Д23и-4183.
- Понятие «объект капитального строительства» не такое объемное и относиться только к зданиям, строениям и сооружениям в том числе незавершенного строительства. Понятие «недвижимое имущество» по своему объему шире, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и образованные из построек помещения и машиноместа, а также земельные участки.
- Понятие «объект капитального строительства» применяется для описания общественных отношений при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе и эксплуатации зданий, строений и сооружений (ч. 1 ст. 4 ГрК РФ). Понятие «недвижимая вещь», «недвижимость», «недвижимое имущество» служит для определения зданий, строений и сооружений как вещей, по поводу которых возникают права и обязанности участников гражданского оборота (ч. 1 ст. 130 ФЗ № 51 ГК РФ).
Обобщая вышеизложенное, можно утверждать, что объекты капитального строительства – объекты недвижимости в частном виде.
Наиболее распространенные случаи, когда нужна экспертиза по определению капитальности объекта
- При регистрации прав собственности на объект (регистрация объектов возможна только в том случае, если объект признан капитальным, т.е. объектом недвижимости).
- При возникновении спорных вопросов с налоговыми органами (оплата налогов производиться только за объект недвижимости, т.е. за капитальные объекты).
- При возникновении спорных вопросов с органами публичной власти (объекты недвижимости (капитального строительства) возможно изъять с возмещением ущерба).
- В судебных спорах с объектами самовольного строительства (признание права собственности на объект недвижимости, т.е. капитальный объект).
- При реконструкции, капитальном ремонте объекта.
- В решении спорных вопросов размещения постройки на земельных участках, предоставленных на условиях договора аренды.
Данный перечень не является исчерпывающим, а лишь указывает на часто возникающие ситуации связанные с необходимостью проведения экспертизы капитальности. Если Ваш случай индивидуальный и не относится к вышеперечисленным, мы всегда готовы дать консультацию и подготовить заключение опираясь на Ваши потребности и особенности задачи.
На что обратить внимание при определении капитальности объекта?
Вопрос по определению капитальности объекта совсем не простой как кажется на первый взгляд. По данному вопросу возникает много споров даже у экспертов с многолетним стажем, большим опытом в экспертной практике и научных исследований, так как единственным нормативным документом, который устанавливает критерии капитальности, является ФЗ № 190 «Градостроительный кодекс». В п. 10 и п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ установлено, что некапитальные объекты обладают следующими признаками (соответственно капитальные объекты нижеперечисленными признаками обладать не должны):
1. Отсутствует прочная связь с землей.
Объекты, имеющие прочную связь с землей, не могут быть признаны недвижимым имуществом (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 января 2012 г. N 4777/08 и Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 2688/13 23 июля 2013 г.), если они не имеют самостоятельного функционального назначения. Поэтому, если вы хотите признать свое строение недвижимым не стоит забывать и про обоснованность самостоятельного функционального назначения;
Не все объекты, имеющие прочную связь с землей, могут быть признаны недвижимостью (Постановление Девятый Арбитражный Апелляционный суд от 19 июня 2013 г. по делу № А40-53007/2012). Наличие фундаментной части не является неоспоримым доказательством о принадлежности объекта к недвижимому имуществу.
2. Особенности конструктивных решений позволяют перенести объект целиком или разобрать его на части с последующей сборкой без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений.
Ярким примером противоречивости служат объекты, которые выполнены из деревянного сруба, возведенные с применением традиционной бревенчато-рубленной строительной системы. Использование таких несущих элементов позволяет выполнять демонтаж и последующую сборку на новом месте, но это не позволяет отнести Ваш объект к числу некапитальных и отменить статус недвижимости. Тут следует обратить внимание на организационно-технологические особенности возведения таких зданий. Данный принцип не предусматривает многократное сбор и демонтаж деревянного сруба, а только единоразовый сбор на проектном положении. Также стоит отметить, что на проектируемом месте домокомплект собирается со всеми уплотнителями и соединительными деталями, которые не позволяют выполнить демонтаж с сохранением основных характеристик.
3. Объект относится к киоску, навесу и другим подсобным строениям.
По данному критерию отнесение к капитальности является весьма оценочным и в большинстве случаев будет играть наиболее важную роль его характеристика по первым двум пунктам.
В данной разделе мы привели несколько примеров, которые подтверждают, что вопрос по определению капитальности необыденный. При ответе на данный вопрос в большинстве случаев требуется неординарный подход и комплексное решение. Поэтому при выборе экспертной организации советуем Вам обратить внимание на квалификацию и опыт работы экспертного учреждения.
При подготовке заключения наша компания предоставляет следующий перечень услуг:
- Консультационное сопровождение услуги;
- Выезд эксперта на объект с фиксацией основных признаков;
- Подготовка заключения, которое содержит исчерпывающие доказательства.
Стоимость и сроки выполнения экспертизы капитальности
Минимальная стоимость проведения экспертизы на капитальность составляет 10 тыс. руб. Конечная цена зависит от сложности объекта и его технических характеристик. Сроки выполнения от 5-ти рабочих дней. Стоимость и сроки могут быть скорректированы, после консультации с нашими специалистами, так как мы всегда ориентируемся на потребности заказчика.
| Услуга | Описание |
|---|---|
| Консультация эксперта | Бесплатно |
| Выезд в пределах МКАД | Бесплатно |
| Стоимость экспертизы | от 10 000 руб. |
| Сроки выполнения | от 5 рабочих дней |
| Документы |
Акт осмотра Заключение эксперта |
