Экспертиза капитальности строений

Возведенные здания или сооружения могут быть признаны объектами недвижимости только после комплексного исследования экспертной организацией на предмет капитальности. Так как понятие «объекта недвижимости» является правовой категорией, а определение капитальности лежит в компетенции экспертов строителей. В современной правоприменительной практике без экспертного заключения невозможно установить является ли Ваш объект недвижимым имуществом, а если такое случилось, то Ваши шансы оспорить данное решение весьма велики.

Отличия и сходства понятий «капитального объекта» и «недвижимости»

В экспертной практике термины «объект капитального строительства» и «объект недвижимого имущества» довольно близки, но не тождественны. Довольно подробное объяснение по данному вопросу представлено в Письме Минэкономразвития России от «12» февраля 2020 г. №Д23и-4183.

1.       Понятие «объект капитального строительства» не такое объемное и относиться только к зданиям, строениям и сооружениям в том числе незавершенного строительства. Понятие «недвижимое имущество» по своему объему шире, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и образованные из построек помещения и машиноместа, а также земельные участки.

2.       Понятие «объект капитального строительства» применяется для описания общественных отношений при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе и эксплуатации зданий, строений и сооружений (ч. 1 ст. 4 ГрК РФ). Понятие «недвижимая вещь», «недвижимость», «недвижимое имущество» служит для определения зданий, строений и сооружений как вещей, по поводу которых возникают права и обязанности участников гражданского оборота (ч. 1 ст. 130 ФЗ № 51 ГК РФ).

Обобщая вышеизложенное, можно утверждать, что объекты капитального строительства – объекты недвижимости в частном виде.

Наиболее распространенные случаи, когда нужна экспертиза по определению капитальности объекта

• При регистрации прав собственности на объект (регистрация объектов возможна только в том случае, если объект признан капитальным, т.е. объектом недвижимости).
• При возникновении спорных вопросов с налоговыми органами (оплата налогов производиться только за объект недвижимости, т.е. за капитальные объекты).
• При возникновении спорных вопросов с органами публичной власти (объекты недвижимости (капитального строительства) возможно изъять с возмещением ущерба).
• В судебных спорах с объектами самовольного строительства (признание права собственности на объект недвижимости, т.е. капитальный объект).
• При реконструкции, капитальном ремонте объекта.
• В решении спорных вопросов размещения постройки на земельных участках, предоставленных на условиях договора аренды.

Данный перечень не является исчерпывающим, а лишь указывает на часто возникающие ситуации связанные с необходимостью проведения экспертизы капитальности. Если Ваш случай индивидуальный и не относится к вышеперечисленным, мы всегда готовы дать консультацию и подготовить заключение опираясь на Ваши потребности и особенности задачи.

На что следует обратить внимание при выборе организации для проведения экспертизы по определению капитальности (признания объекта недвижимостью)

Вопрос по определению капитальности объекта совсем не простой как кажется на первый взгляд. По данному вопросу возникает много споров даже у экспертов с многолетним стажем, большим опытом в экспертной практике и научных исследований, так как единственным нормативным документом, который устанавливает критерии капитальности, является ФЗ № 190 «Градостроительный кодекс». В п. 10 и п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ установлено, что некапитальные объекты обладают следующими признаками (соответственно капитальные объекты нижеперечисленными признаками обладать не должны):

1.       Отсутствует прочная связь с землей.

Объекты, имеющие прочную связь с землей, не могут быть признаны недвижимым имуществом (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 января 2012 г. N 4777/08 и Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 2688/13 23 июля 2013 г.), если они не имеют самостоятельного функционального назначения. Поэтому, если вы хотите признать свое строение недвижимым не стоит забывать и про обоснованность самостоятельного функционального назначения;

Не все объекты, имеющие прочную связь с землей, могут быть признаны недвижимостью (Постановление Девятый Арбитражный Апелляционный суд от 19 июня 2013 г. по делу № А40-53007/2012). Наличие фундаментной части не является неоспоримым доказательством о принадлежности объекта к недвижимому имуществу.

2.       Особенности конструктивных решений позволяют перенести объект целиком или разобрать его на части с последующей сборкой без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений.

Ярким примером противоречивости служат объекты, которые выполнены из деревянного сруба, возведенные с применением традиционной бревенчато-рубленной строительной системы. Использование таких несущих элементов позволяет выполнять демонтаж и последующую сборку на новом месте, но это не позволяет отнести Ваш объект к числу некапитальных и отменить статус недвижимости. Тут следует обратить внимание на организационно-технологические особенности возведения таких зданий. Данный принцип не предусматривает многократное сбор и демонтаж деревянного сруба, а только единоразовый сбор на проектном положении. Также стоит отметить, что на проектируемом месте домокомплект собирается со всеми уплотнителями и соединительными деталями, которые не позволяют выполнить демонтаж с сохранением основных характеристик.

3.       Объект относится к киоску, навесу и другим подсобным строениям.

По данному критерию отнесение к капитальности является весьма оценочным и в большинстве случаев будет играть наиболее важную роль его характеристика по первым двум пунктам.

В данной разделе мы привели несколько примеров, которые подтверждают, что вопрос по определению капитальности необыденный. При ответе на данный вопрос в большинстве случаев требуется неординарный подход и комплексное решение. Поэтому при выборе экспертной организации советуем Вам обратить внимание на квалификацию и опыт работы экспертного учреждения.

При подготовке заключения наша компания предоставляет следующий перечень услуг:

-         Консультационное сопровождение услуги;

-         Выезд эксперта на объект с фиксацией основных признаков;

-         Подготовка заключения, которое содержит исчерпывающие доказательства.

Стоимость и сроки выполнения

Минимальная стоимость выполнения данного вида услуг составляет 10 тыс. руб. Конечная цена зависит от сложности объекта и его технических характеристик. Сроки выполнения от 5-ти рабочих дней. Стоимость и сроки могут быть скорректированы, после консультации с нашими специалистами, так как мы всегда ориентируемся на потребности заказчика.