Можно ли изменить ВРИ по итогам градаудита?
Градостроительный аудит нередко показывает, что потенциал участка выше, чем заложено в документах. Его результаты можно использовать как обоснование, чтобы запустить формальную процедуру изменения ВРИ по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), через орган местного самоуправления и Росреестр.
Получите бесплатную
консультацию от эксперта
Чтобы понять, возможно ли новое строительство или изменение ВРИ, необходимо провести градостроительный аудит, т.к. именно градостроительные регламенты задают рамки проекта.
Типичный градостроительный аудит включает:
- анализ ПЗЗ, ГП, ППТ, ГПЗУ по участку;
- выявление ЗОУИТ, санитарных зон, охранных зон и других ограничений;
- оценку возможности увеличения параметров застройки и/или изменения ВРИ;
- оценку возможности внесения изменений в арендный договор (для арендованных участков);
- рекомендации: какие варианты ВРИ возможны и каким способом (свободный выбор, условно разрешённый, через изменение ПЗЗ).
Аудит не заменяет и не запускает процедуру изменения ВРИ. Он лишь даёт обоснование, что желаемый ВРИ:
- уже предусмотрен градостроительным регламентом (тогда смена простая);
- относится к условно-разрешённым (нужны публичные слушания);
- вообще не предусмотрен (нужны изменения в ПЗЗ или иные сложные процедуры).
Само изменение ВРИ регулируется:
- ст. 37 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ);
- ст. 8 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ);
- нормами Земельного кодекса РФ о видах разрешённого использования (в том числе с учётом изменений, вступающих в силу на основании Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ);
- классификатором ВРИ ( Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412).
Поэтому, градаудит не меняет ВРИ сам по себе, а лишь показывает, реально ли это сделать и как именно. Если аудит показал, что желаемый ВРИ возможен — дальше идёт стандартная процедура по ГрК и ЗК РФ.
Связанные услуги
