презентация
Как узнать, что здание относится к категории самостроя
Самым простым и очевидным вариантом станет уточнение информации об этом непосредственно у продавца. Одновременно здесь есть несколько моментов. Так, он может умышленно утаивать эту информации, ведь обладание подобным объектом - это серьезная головная боль. Также может быть ситуация, что сам продавец не знает о нелегальности объекта. Наша компания предлагает использовать простой алгоритм для первичной проверки легальности сооружения, расположенного в Москве, включающий три этапа.
Использование официальных документов
Постановления московского правительства 819 и 829 охватывают вопросы легализации самовольных построек. В каждом из документов есть приложение, содержащее весь перечень самовольных построек. Они находятся в свободном доступе на официальных сайтах, включая портал mos.ru. При обращении с ним учитывайте два момента:
- Приложение обновляется несколько раз в год, поэтому «свежие находки» могут не попасть еще в список, когда вы делаете проверку.
- Если самострой находится в приложении к постановлению 819, то его в теории можно легализовать, а если он числится в списке 829, то демонтажа избежать не выйдет и вынесен уже окончательный «приговор» зданию.
Сравните значения площади здания
Здесь надо сравнить цифры суммарной площади здания, которые указаны в свидетельстве о собственности или договоре купли-продажи, а также в ЕГРН. Разницы быть не должно, но если она есть и составляет достаточно большое значение, то надо уточнить этот момент у продавца. Это может оказаться признаком проведения несогласованной реконструкции, что автоматически переводит здание в категорию самостроя.
Если вы столкнулись с недобросовестным продавцом, то он может после корректировки площади заключить фиктивный договор с указанием новой площади, но если ситуация вскроется, то здание все равно будет переведено в категорию самостроя и нужна легализация. Последний факт требует внимательного изучения документации перед совершением сделки. Для этого можно использовать данные из БТИ, где указано значение суммарной площади объекта. При этом даже если цифры в ней актуальны, то это не говорит про отсутствие несогласованной перепланировки (аналогичное касается документов, которые можно получить в Ростехинвентаризации).
Изучите документы на земельный участок
Важно внимательно посмотреть документы, касающиеся земельного участка, на котором находится здание. Важно проконтролировать совпадение кадастровых номеров, наличие права собственности на него либо присутствие дополнительного соглашения к договору аренды, что подтверждает легальность здания.
Перечисленные выше моменты снизят риск приобретения самовольной постройки, но не сведут её к нулю, поэтому желательно использовать дополнительно методы, приведенные ниже.
Как получить информацию о легальности реконструкции или строительства здания
Одним из способов определить входит ли здание в список самостроя станет обращение в Росреестр, что можно делать через один из МФЦ. С его помощью вы получите данные о сооружении из ЕГРН. Так, очень часто самострои не имеют кадастрового номера, но наличие последнего не дает гарантии легальности здания. Второй вариант - применение бота Самострой.net в Telegram. Сделать это можно следующим образом:
- находим бот и запускаем его;
- указываем данные об объекте, включая кадастровый номер;
- дожидаемся ответа от системы и изучаем его.
Данный вариант также не дает полной гарантии от покупки самостроя, но максимально снижает вероятность.
Что делать, если вы купили самострой
Гражданский кодекс в части статьи 222 оговаривает ситуацию в отношении лица, которое стало владельцем самостроя в результате совершения сделки купли-продажи:
- покупатель не несет какой-либо ответственности за покупку самостроя;
- покупатель берет на себя обязательство привести самострой в легальное положение либо организовать демонтаж.
Если суд вынесет решение о проведении сноса самовольной постройки, то новый владелец вынужден это делать за свой счет. Если это будет проигнорировано, то демонтаж проведут третьи лица, а расходы на это взыскиваются с владельца. Иногда случается ситуация, что игнорирование решения о демонтаже либо затягивание подобного процесса ведет к изъятию из собственности земельного участка с последующей продажей его на публичном аукционе. При этом участок может быть принудительно изъят у владельца самостроя, который не предпринял мер для устранения имеющейся опасности для здоровья людей.
Как легализовать самострой
Единственным способом предотвратить демонтаж самовольной постройки станет ее легализация, которая может идти следующими способами:
- обращение в Градостроительно-земельную комиссию Москвы (в других регионах это может быть иной госорган);
- подача искового заявления в судебные органы с требованием узаконить постройку.
В каждом из случаев владельцу здания надо подготовить пакет документов. Последние должны подтверждать легальность использования земельного участка (нахождение его в собственности либо аренде), безопасность самого здания и его соответствие строительным нормам. Сегодня действует положение Верховного суда, когда при рассмотрении вопроса в судебных инстанциях большое внимание уделяется попыткам владельца узаконить самострой в административном порядке. Более подробно о том, как это сделать мы писали в нашей статье о легализации постройки, эксперты помогут в прохождении данной процедуры, даже с самыми сложными проектами.
Если легализация здания прошла успешно, то оно удаляется из списка самостроя, а владелец получает новый комплект документов из Росреестра и БТИ.
Стоит ли покупать здание с признаками самостроя
Процесс легализации самовольной постройки требует времени, денежных расходов. При этом нет гарантии получения нужного результата, так как даже обращение в суд может оставить в силе первоначально негативное решение. В итоге покупка подобного объекта может быть разумной только в случае, если он представляет очень серьезную ценность для вас и есть возможность заполучить такой дисконт, который сможет в теории перевесить риск демонтажа.
Если вам надо легализовать самострой, то сделать это можно в нашей компании. Мы занимаемся подобными вопросами, предлагая:
- разумную цену на услуги;
- большой опыт в сфере легализации;
- быстрое оформление документов.
В нашем штате опытные инженеры, юристы, которым под силу решить практически любую по сложности задачу. Это подтверждает успешная работа, который включает более 100 легализованных объектов разного плана. Уточнить вопросы и договориться о первичной консультации можно по телефону либо оставив заявку на сайте.
